房地產(chǎn)項目管理心得體會
篇一：房地產(chǎn)營銷操盤心得
如何操盤一個房地產(chǎn)項目這是初入房地產(chǎn)行業(yè)每一人都想知道的,記得自己剛入行房地產(chǎn)行業(yè)時,房地產(chǎn)營銷策劃對我是非常生的,看見營銷策劃公司對項目的大把炒作,排隊造房,舉辦有特色的促銷活動,那時是多么想自己也參與在其中,作為房地產(chǎn)從業(yè)人員必須了解一個項目是如何操盤起來的,全程營銷策劃包括那幾大部分,具體做那些內(nèi)容,頭腦有了全體的思路,這樣無論你在房地產(chǎn)行業(yè)中那個崗位,都會明白自己在做什么為什么這樣做目前我所在城市三亞,很多項目都還沒有進入營銷策劃時代,都是先根據(jù)自己建房,然后自己銷售或再請專案代理公司,而不是根據(jù)市場需求,顧客的需要,精確的市場定位,科學的房地產(chǎn)管理體系來完成,現(xiàn)在讓我們一起來溫習和學習一下!
建設項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態(tài)就導入的科學方法并結合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括七大部分： ①項目投資（代理）可行性研究②項目規(guī)劃設計策劃 ③項目質量工期策劃 ④項目形象策劃 ⑤項目推廣策劃 ⑥項目銷售管理與執(zhí)行 ⑦項目客服策劃。
第一部分：項目投資（代理）可行性研究
項目投資（代理）可行性研究是房地產(chǎn)全方位策劃關鍵的環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的營銷銷售中就可以未雨綢繆。通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境、三亞房地產(chǎn)市場的供求狀況、三亞同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進行調研分析，再結合項目進行SWOT分析，在以上基礎上，對項目進行系統(tǒng)準確的市場定位和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對某項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，并對開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。 項目投資（代理）可行性研究具體內(nèi)容如下
一、項目用地周邊環(huán)境分析
1．項目土地性質調查 ·地理位置 ·地質地貌狀況 ·土地面積及其紅線圖 ·七通一平現(xiàn)狀。
2．項目用地周邊環(huán)境調查 ·地塊周邊的建筑物 ·綠化景觀 ·自然景觀 ·歷史人文景觀 ·環(huán)境污染狀況。
3．地塊交通條件調查 ·地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 ·項目對外水、陸、空交通狀況 ·地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。
4．周邊市政配套設施調查 ·購物場所 ·文化教育 ·醫(yī)療衛(wèi)生 ·金融服務 ·郵政服務 ·娛樂、餐飲、運動 ·生活服務 ·游樂休憩設施 ·周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 ·歷史人文區(qū)位影響 。
二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢
1．宏觀經(jīng)濟運行情況
2．三亞房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī)
3．三亞房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀
4．三亞商品住宅市場板塊的化分及其差異
5．三亞商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)
6．三亞商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析
三、土地SWOT分析
1．項目地塊的優(yōu)勢
2．項目地塊的劣勢
3．項目地塊的機會點
4．項目地塊的威脅及困難點
四、項目市場地位
1．類比競爭樓盤調研
2．項目定位：
a市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）
b功能定位
c建筑風格定位
五、項目類比可實現(xiàn)價值分析
a選擇可類比項目
b確定該類樓盤價值實現(xiàn)的`各種要素及其在價值實現(xiàn)中的權重
c分析可類比項目價值實現(xiàn)的要素的對比值
d對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值
e根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價
·類比土地價值決定因素
a類比土地價值：地段資源差異
※市政交通及直入交通的便利性的差異
※項目周邊環(huán)境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景
觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區(qū)素質的差異 ※周邊市政配套便利性的差異
b項目可提升價值判斷
※建筑風格和立面的設計、材質
※單體戶型設計
※建筑空間布局和環(huán)藝設計
※小區(qū)配套和物業(yè)管理
※形象包裝和營銷策劃
※發(fā)展商品牌和實力
c價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素
※經(jīng)濟因素
※政策因素
2．項目可實現(xiàn)價值分析·類比樓盤分析與評價·項目價值類比分析a價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 b項目類比價值計算
六、項目定價模擬
1．均價的確定
2．項目中具體單位的定價模擬
七、項目投入產(chǎn)出分析
1．項目經(jīng)濟技術指標模擬·項目總體經(jīng)濟技術指標 ·首期經(jīng)濟技術指標
2．項目受期成本模擬 ·成本模擬表及其說明
3．項目收益部分模擬·銷售收入模擬a銷售均價假設b銷售收入模擬表·利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表·敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響 b銷售價格變動時對利潤的影響
八、投資風險分析及其規(guī)避方式提示
1．項目風險性評價·價值提升及其實現(xiàn)的風險性a項目的規(guī)劃和建筑設計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功
2．資金運用的風險性·減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本·對銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠
3．經(jīng)濟政策風險·國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢的變化·國家、地方相關地產(chǎn)政策的出臺及相關市政配套設計建設
九、開發(fā)節(jié)奏建議
1．影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素·政策法規(guī)因素 ·地塊狀況因素·發(fā)展商操作水平因素 ·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售政策及價格控制因素 ·市場供求因素·上市時間要求
2．項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測·項目開發(fā)步驟·項目投入產(chǎn)出評估·結論
第二部分項目規(guī)劃設計策劃
通過完整科學的投資可行性分析研究，可以明確市場定位，從而進入產(chǎn)品設計階段。目前消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設計要求愈來愈理性，項目規(guī)劃設計策劃是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內(nèi)裝修風格，并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示。
項目規(guī)劃設計策劃的具體內(nèi)容
篇二：房地產(chǎn)培訓心得體會
從事房地產(chǎn)行業(yè)，這是我第一次參加系統(tǒng)的培訓，很高興有這樣的一個成長的機會。本次培訓內(nèi)容涉及面廣，黃維老師講的很多項目的案例和一些房地產(chǎn)公司我都不知道，而通過此次培訓，我覺得自己跟這個行業(yè)拉近了很大的一個距離。同時也學到很多道理，總結一下有以下幾點：
1、做事情要有針對性：此次培訓主要分為兩部分，第一部分主要探討房地產(chǎn)企業(yè)營銷模式和房地產(chǎn)項目的營銷，第二部分講解有關銷售方面的內(nèi)容。結合自己目前所處的職位來說，第二部分培訓內(nèi)容可能更實用一些。里面講到了很多的職責、團隊管理、銷售技巧等一些內(nèi)容，收益很大。特別是市場調研這一塊，通過這一次培訓，我覺得以前自己去踩盤，不夠針對性。同時我希望自己今后不管做什么事情，一定要有針對性，這樣不僅能提高效率，而且能提高質量。
2、只有創(chuàng)新才會進步：黃維老師在培訓的過程中，提到三個和尚怎么才能有水喝，答案很多。有人說三人合作，一起去挑水;也有人說一人休息，兩人去挑水。我覺得最好的答案，應該是一個和尚去挑水，兩個和尚去打井。為什么說這是最佳的答案呢第一、前兩個答案體現(xiàn)團隊精神，但是卻造成了人力資源的浪費。明明一個人可以做的事情，卻要大家一起做，對于公司來說，領導是最不喜歡的。第二、一個和尚去挑水，兩個和尚去打井這個方案不僅體現(xiàn)了團隊精神，而且進行創(chuàng)新，他們已經(jīng)站在從長遠的角度看待問題。從這個例子得出，很多的時候，光有團隊精神是往往不夠的，我們必須學會創(chuàng)新，只有創(chuàng)新才會贏得最后的勝利。
3、學會要善于“表現(xiàn)自己”：某天黃維老師與朋友去看某樓盤，走到小區(qū)的門口，看到一位保潔人員跪著擦地板，這情景讓給他們印象很深。先不去討論這位保潔人員是真的在擦地板還是在“做秀”，他們的目的都已經(jīng)達到了，并且聽說那樓盤還是很有知名度。從某方面講，我們可以把善于“做秀”理解為善于“表現(xiàn)自己”，在現(xiàn)實中那些善于“表現(xiàn)自己”的人往往更能受到領導的賞識，更得到大家的認同。而作為銷售人員，我希望自己也要學會學會要善于“表現(xiàn)自己”，在今后的日子里要加油。
除了上述幾點，還有像重慶售樓處被砸事件反映出的一些問題等，類似收獲還有很多，在此得出一個結論，只有通過不斷努力，才能證明自己的運氣永遠比別人好。
篇三：房地產(chǎn)項目管理心得體會(業(yè)主)
一、如何確定施工總包單位
我們的一期工程也快結束了，可以全面地評價我們確定施工總包單位的得失了。 我們當初是這樣定施工總包單位的
1.編制招標文件
核心內(nèi)容A墊資程度B綜合費率
2.將招標文件小范圍發(fā)布
3.和十多家施工單位及包工頭協(xié)商，并進行相應的項目考察
4.從十多家施工單位選出了兩家
第一家：有很強的墊資能力，施工現(xiàn)場管理一般，即是開發(fā)商也是承包商，和我們老板有一定私交
第二家：有很好的市場口碑，參與在建的眾多大盤，優(yōu)秀項目經(jīng)理(包工頭變身而來)，有一定的墊資能力
5.董事會會議確定施工總包單位
大家意見不一，最終選擇第二家為施工總包單位。本來大多數(shù)人選擇第一家，包括老板。
細節(jié)較多，不能一一述說。
經(jīng)驗教訓
1.對市場墊資情況不熟悉，過分估計施工總包單位的墊資能力
2.對第二家總包單位，由時間原因，未進行現(xiàn)地考察，任憑社會傳聞及其它大盤老板對其的評價
3.只想自己如何節(jié)流和資金周轉，沒有去用心分析，別人來接你這個項目，除了賺錢外的其它意圖
4.考察針對性不強，總結工作不細致
二、陰陽合同的簽訂
這是一個敏感的事情，但已經(jīng)屢見不鮮。應該正確看待它的存在和應對它。 對于施工承包陰陽合同，個人覺得最重要的問題在于事先采用措施回避法律糾紛 我是這樣操作的：
由于房地產(chǎn)項目前期時間很短，一般在邀請招標以前，就已經(jīng)選中了合作伙伴，即總承包商。這個時候，如果先進行邀請招投標，就可能造成陽合同在前，陰合同在后，這一點應該是開發(fā)商要回避的。比較好的方法是：
1.總承包商出具承諾書，法人代表簽字，并蓋公章。在承諾中表示為承攬此項目，我公司主動表示愿意墊資，愿意怎么怎么樣。萬一以后雙方扯皮，以上的的承諾在法律上是生效的
2.陰合同和陽合同同時簽訂，這樣對雙方都公平，有風險一起擔。
說了這些，感覺自己這方面的經(jīng)驗還是很少，有經(jīng)驗的網(wǎng)友可以多談談
最近小高層要動工。選了三根非工程樁做試樁。樁型是機械反循環(huán)鉆孔樁。一些收獲和大家分享
1.一些數(shù)據(jù)
A、機械反循環(huán)樁價格：每立方米710元(全包含稅、商品砼)，工程量計算不考慮充盈系數(shù)
B、靜載試驗25元每噸，小應變每根50元，高應變600元(無任何意義，可以不做，編些數(shù)據(jù)，降至200元)
C、造漿用的種植土還是挺貴的，達到了每方65元，不過一個項目也只要二十來方吧，畢竟可以循環(huán)使用。
2.樁身砼強度
我們試樁采用C25，但直徑650的樁的承載設計值估300噸，這樣會造成在靜載試驗時，樁身過早破壞。所以試樁的話，砼的標號應該采用C30。如果采用C30的話，我們可以在樁澆注完成20天左右就可以靜載試驗，現(xiàn)在只能等28天到來了。浪費了八天。
3.設計人員的責任心有些問題
設計人員出了試樁方案給我，后來經(jīng)審核，發(fā)現(xiàn)
1.不提設計值，設計值和特征值概念有些模糊
2.認為試樁無所謂，鋼筋根數(shù)明顯偏多
3.選了1200直徑的樁做試樁，這種樁徑的樁做靜載沒有太大意義(我們是要做破壞性試驗)，很難破壞，后來改成1000
昨天去了人防施工圖審查中心，不出所料，和我去的不少施工圖審查中心一樣，辦公環(huán)境相當好，呵呵，看來審查中心利潤都非�？捎^啊。一問審查價格，天價，五元每平方。估計超過設計人員的設計費了(直接發(fā)到設計人員手中的費用)。想
便宜些，要找領導了，先審了再說吧。二問審查時間，一位朋友的朋友告訴我，要五個工作日(不含周未)，我說挺快的。旁邊一個小女孩冒出一句，那只是一審，我們這里最多有過七審。暈!
今天是周未，通常周未，人的積極性就不太高，畢竟是在應該休息的時間里工作啊。但回頭一想，國家規(guī)定周六周日雙休，目的不是為了讓大家多休息一天，而是讓大家能抽出時間來業(yè)余學習或照顧家庭。且把周六工作當學習吧。 積極性雖然不高，但總算做了一些讓人提神的事
1.組織團購二手筆記本，估計明天從北京發(fā)出，周三到貨。
2.要求設計院取消單樁單柱的樁帽
3.新項目地勘定價：因為都是高層，找了原來的合作單位，37元每米包干。正規(guī)的是要分土層一米多少錢，巖層一米多少錢，剪切波一處多少錢
4.研究了一下我們樓盤準備實施的會員俱樂部章程和守則
一期要結束了，竣工結算工作要啟動了，對于開發(fā)商而言，如何做好竣工結算工作，是一件很難完美的事情，明天有空，上來談談自己的一些看法。
上傳民營企業(yè)生命周期特征的表格
對照這張表，我們不難發(fā)現(xiàn)，不少企業(yè)進入規(guī)模發(fā)展階段了，但在理念、集權程度、員工隊伍建設等方面仍然落后，沒有跟上規(guī)模發(fā)展階段的新要求
對于竣工結算工作，和大家交流一下
一、要不要請外腦(造價咨詢公司)來審計
1、外來的和尚會念經(jīng)。人總是相信不太重視自己擁有的東西。所以我經(jīng)歷過的項目，最終都請了造價咨詢公司，最差的，也請了外面的造價工程師參與結算審核。
二、竣工結算審核方式
1.施工單位上報經(jīng)公司審核通過的竣工結算書(附竣工結算資料)，監(jiān)理和業(yè)主(或只有業(yè)主)初審，造價咨詢公司再審，統(tǒng)一意見后定案
2.施工單位上報經(jīng)公司審核通過的竣工結算書(附竣工結算資料)，造價咨詢公司直接審查，各方統(tǒng)一意見后定案
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