房產(chǎn)項(xiàng)目整合推廣案-策劃書_策劃書

　　一、前言
　　二、物業(yè)概述
　　三、目標(biāo)購房群
　　四、營銷阻礙及對(duì)策
　　五、形象定位
　　六、廣告宣傳
　　七、費(fèi)用預(yù)算
　　八、專業(yè)精神和職業(yè)水準(zhǔn)將為您帶來不一樣的效果
　　前言
　　一、太原樓市分析
　　個(gè)性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
　　二、項(xiàng)目物業(yè)概述(略)
　　三、項(xiàng)目物業(yè)的優(yōu)勢(shì)與不足
　　優(yōu)勢(shì)：
　　、位置優(yōu)越，交通便捷
　　位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。
　　交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案
　　、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全
　　室外設(shè)施：活動(dòng)廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場
　　室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊
　　、小戶型
　　房廳、房廳，面積——平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。
　　不足：
　　、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀
　　環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群興趣;不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶;同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)
　　、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)
　　物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求(事業(yè)有成、時(shí)尚、享受)開展特色服務(wù)，使花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。
　　四、目標(biāo)購房群
　　、年齡在——?dú)q之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識(shí)或有習(xí)慣在北城生活的中老年人
　　家庭構(gòu)成：—口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
　　、年齡在——?dú)q之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在元以上時(shí)尚、享受在北城工作的管理者或小私營業(yè)主
　　家庭構(gòu)成：—口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
　　五、項(xiàng)目物業(yè)營銷阻礙及對(duì)策
　　阻礙：
　　、花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。
　　、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。
　　對(duì)策：
　　、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來促進(jìn)銷售。
　　、商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。
　　一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是花園離大型購物中心太近。
　　故對(duì)策有二：
　　一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營和銷售;
　　二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
　　六、形象定位
　　根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項(xiàng)目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
　　主體廣告語：
　　輝煌人生，超凡享受
　　——花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……
　　輝煌人生
　　花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
　　超凡享受：
　　享受入住方便
　　享受交通便捷
　　享受特別服務(wù)
　　享受都市繁華
　　享受至尊榮譽(yù)
　　七、兩點(diǎn)整體建議
　　、建廣場和寓意噴泉
　　針對(duì)花園缺乏吸引性景觀一點(diǎn)，建議在二期工程中建廣場和寓意噴泉。為北城區(qū)增一別致夜景，給項(xiàng)目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。
　　試想：當(dāng)夜幕降臨的時(shí)候，沿一路走來。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到廣場上燈火一閃一閃的跳動(dòng)著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。
　　如此一來，一方面能夠增加花園的吸引性，提高花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度;另一方面也有利于贏得目標(biāo)購房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。
　　、物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)
　　花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時(shí)間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實(shí)際需要提供××送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特色家政服務(wù)。一方面切實(shí)解決住戶的實(shí)際問題，另一方面有利于增強(qiáng)花園對(duì)目標(biāo)購房群的吸引力。
　　八、廣告宣傳
　　花園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個(gè)目的：
　　、盡竭傳達(dá)花園的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn);
　　、盡快樹立起花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象;
　　、直接促進(jìn)花園的銷售。
　　基于以上三個(gè)目的和太原房地產(chǎn)市場一直以來的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個(gè)階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。
　　在廣告切入期主要通過報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)花園的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn);
　　在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動(dòng)打造花園“輝煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷活動(dòng)和現(xiàn)場直接促進(jìn)樓盤的銷售。
　　廣告切入期(——個(gè)月)
　　、報(bào)紙軟文章
　　主題：輝煌人生，超凡享受
　　——記“我”為什么選擇花園
　　主題：事業(yè)生活輕松把握
　　——記花園特別的家政服務(wù)
　　、系列報(bào)紙硬廣告
　　主題：輝煌人生，超凡享受
　　——這里離購物休閑廣場只有分鐘
　　主題：輝煌人生，超凡享受
　　——家里面的娛樂休閑
　　主題：輝煌人生，超凡享受
　　——廣場就是我們家的后花園
　　、網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題，進(jìn)行豐富多彩的小型的對(duì)項(xiàng)目的討論和發(fā)表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時(shí)可以嘗試對(duì)廣告的訴求賣點(diǎn)的市場考察，為廣告的投放降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保證廣告的宣傳效果。
　　廣告發(fā)展期(——個(gè)月)
　　、報(bào)紙
　　從各個(gè)側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。
　　、電視
　　配合促銷活動(dòng)和對(duì)開發(fā)公司的專訪等形式對(duì)項(xiàng)目從工程設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、開發(fā)商實(shí)力、開發(fā)理念和項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)方面進(jìn)行正面宣傳，建立項(xiàng)目及開發(fā)商的良好口碑。
　　、電臺(tái)
　　通過電臺(tái)配合搜房網(wǎng)的購房者俱樂部活動(dòng)和配合項(xiàng)目的形象，給目標(biāo)受眾以聲音和感官的信息傳達(dá)。
　　、單張
　　通過商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報(bào)刊雜志夾送、活動(dòng)資料派送形式使單張廣告進(jìn)入每一個(gè)意向客戶手中，從而擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響范圍。